임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 언제나 먼저 보호되는 것은 아닙니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 시점도 함께 확인해야 합니다.
우선변제권의 기본 요건
주택임대차보호법상 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춰야 합니다. 대항요건은 임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치는 것입니다. 대항력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 여기에 임대차계약서의 확정일자가 있어야 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 생깁니다.
날짜와 주소를 꼼꼼히 확인하세요
권리의 순서는 다른 담보권 등이 설정된 시점과 비교해 판단하므로, 계약서에 확정일자만 받아두면 충분하다고 단정할 수 없습니다. 전입신고 주소가 계약한 주택의 주소와 일치하는지, 다세대주택이라면 동·호수까지 정확한지 확인하세요. 확정일자는 주민센터 등에서 받을 수 있고 온라인 신청도 가능합니다. 이사와 전입신고가 늦어지면 대항력 취득 시점도 늦어질 수 있으니 가능한 한 입주한 날 처리하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
이사 전에 확정일자를 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아니며, 주택 인도와 주민등록 요건도 갖춰야 합니다.
확정일자가 있으면 보증금 전액을 돌려받나요?
아닙니다. 우선변제권은 배당에서 순위에 따라 변제받을 권리입니다. 선순위 권리와 매각대금 등에 따라 전액을 받지 못할 수도 있습니다.